2024 gelangten im Kanton Basel-Stadt 151 neuerstelle Wohnungen auf den Markt. Zudem waren 77 Abbrüche und ein positiver Umbausaldo von 437 Einheiten zu verzeichnen. Daraus resultierte eine Nettoproduktion (Neubau minus Abbrüche plus Umbausaldo) von 511 Wohnungen, was 0,4% des gesamten Wohnungsbestandes entspricht. Die Nettoproduktion ist rund 350 Einheiten geringer als im Vorjahr und gut 200 Einheiten unter dem Durchschnitt der Dekade 2014 bis 2023 mit 722 Einheiten.

Beim grössten Neubauprojekt im Berichtsjahr entstanden 42 Genossenschaftswohnungen im Wohnviertel Breite. Es ist die erste Bauetappe eines Grossprojektes mit Ersatzneubauten. Weitere 64 Wohneinheiten werden 2025 fertiggestellt. Insgesamt sind vorgängig 69 Wohnungen abgebrochen worden. Beim zweitgrössten Projekt entstanden ebenfalls preisgünstige Wohnungen. Im Entwicklungsgebiet Lysbüchel im Wohnviertel St. Johann erstellte eine gemeinnützige Stiftung 27 Wohnungen, welche im Rahmen eines Mietpreismodells mit Mietzinsbeiträgen preisgünstig angeboten wurden. 

Insgesamt entstanden 84,8% der neuerstellten Wohnungen in Grossbasel, 14,6% in den Landgemeinden und 0,6% in Kleinbasel. Nach Gemeinden und Wohnviertel aufgeschlüsselt wurden im Wohnviertel Breite mit 47 Logis und St. Johann (42) am meisten Neubauwohnungen erstellt. 36% der Neubauwohnungen weisen vier Zimmer auf. Bei 34% handelt es sich um Dreizimmerwohnungen, 15% sind Einzimmerwohnungen. Der Rest verteilt sich auf Zweizimmerwohnungen und solche mit mindestens sechs Zimmern (je 5%) sowie Fünfzimmerwohnungen (4%). Die durchschnittliche Zimmerzahl einer Neubauwohnung beträgt 3,3 Zimmer (Vorjahr 2,8 Zimmer) und liegt damit etwas höher als im Bestand mit 3,0 Zimmern. Eine Neubauwohnung ist durchschnittlich rund 98 Quadratmeter gross und damit grösser als der Durchschnitt aller Wohnungen (79 Quadratmeter). Im Vorjahr waren die Neubauwohnungen mit durchschnittlich 79 Quadratmetern noch 19 Quadratmeter kleiner.

Durch Umbautätigkeiten resultierten 482 neue oder neuwertige Logis. Da im Zuge dieser Arbeiten 45 Wohnungen aufgehoben wurden, ergab sich ein Umbausaldo von 437 Logis. Dieser Wert ist zum zwölften Mal in Folge positiv und so gross, dass der sehr geringe Neubau zu einem Teil kompensiert wurde und die Nettoproduktion deshalb weniger stark absank. Im Einzelnen trugen folgende Tätigkeiten dazu bei: 325 Wohnungen wurden durch die Umnutzung von ehemaligen Geschäftsräumen zu Wohnungen gewonnen. Durch Ausbauten, insbesondere in aufgestockten Dachgeschossen, kamen 101 weitere Wohnungen hinzu. 38 Logis wurden durch die Aufteilung grösserer Wohnungen in kleinere Einheiten geschaffen. 18 Logis entstanden durch die Zusammenlegung kleinerer Wohnungen zu grösseren. Demgegenüber gingen 26 Logis durch eine Zusammenlegung, 14 Wohnungen durch eine Wohnungsaufteilung, 3 Logis durch eine Zweckentfremdung und 2 durch Ausbauten verloren. 

Erwähnenswert ist die hohe Zahl von Umnutzungen, insbesondere die Umwandlung von Büroräumlichkeiten zu Wohnungen. Dadurch entstanden 280 Wohnungen. Massgeblich beteiligt waren zwei Grossprojekte. Im Wohnviertel Gundeldingen entstanden in einer ehemaligen Büroliegenschaft gut 190 möblierte Wohnungen. In der Altstadt Kleinbasel ergab ein ähnliches Projekt rund 80 neue möblierte Logis. 

2024 wurden rund 440 Neubauwohnungen bewilligt. Nach einer Phase mit weniger Bewilligungen (2021-2023) liegt dieser Wert nun im Durchschnitt der vorangegangenen 10 Jahre. Zudem befanden sich Ende Jahr über 900 neue Logis im Bau. Mittelfristig darf also wieder mit einer grösseren Neubauproduktion gerechnet werden. Die meisten bewilligten Wohnungen werden in den Wohnvierteln St. Johann und Gundeldingen entstehen.

Weitere Informationen finden Sie unter: https://statistik.bs.ch/artikel/wohnungsbau-2024

Erwartungsgemässer Rückgang der Wohnbautätigkeit

Kommentar der Kantons- und Stadtentwicklung zum Wohnungsbau 2024

Mit knapp 500 zusätzlichen Wohnungen nahm der Wohnungsbestand im vergangenen Jahr weniger stark zu als in den Jahren zuvor. Der Rückgang entspricht den Erwartungen. Zwischen 2018 und 2023 war die Wohnbautätigkeit im Kanton Basel-Stadt so hoch wie seit Anfang der 1980er Jahre nicht mehr. Der Rückgang ist auf eine komplexe Gemengelage zurückzuführen. Erfreulich ist, dass die Zahl an baubegonnenen oder bewilligten Wohnungen inzwischen wieder deutlich zugenommen hat. Der wichtigste Pfeiler für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums bleiben die Arealentwicklungen.

Zwischen 2018 und 2023 wurden grössere Arealentwicklungen abgeschlossen und Überbauungen fertiggestellt. Das Bevölkerungswachstum konnte dadurch aufgefangen werden. Die Leerwohnungsquote im Kanton Basel-Stadt stieg in diesem Zeitraum auf über 1%, bevor sie im Jahr 2024 auf 0.8% zurückging – ein Wert, der noch immer deutlich höher ist als in anderen grossen Schweizer Städten. Da im vergangenen Jahr keine grössere Überbauung fertiggestellt wurde, kommt der Rückgang der Nettowohnungsproduktion wenig überraschend. Mit einer Nettoproduktion von 511 Wohnungen liegt die Wohnbaubautätigkeit 2024 im Bereich der Jahre 2014 bis 2017.

Die Gründe für den Rückgang der Bautätigkeit sind vielfältig und ihr jeweiliger Einfluss lässt sich nicht klar festmachen. Wie gross der Einfluss, der seit 2022 im Kanton Basel-Stadt geltenden Wohnraumschutzbestimmungen auf den Rückgang der Bautätigkeit ist, ist offen. Jedenfalls gelten diese Bestimmungen nur für bestehenden Wohnraum, aber nicht für den Bau neuer Wohnungen. In Bezug auf die Wirkung des Wohnschutzes sind daher pauschale Analysen von Baubewilligungen wenig aussagekräftig. 

Der Rückgang beim Bau von neuen Wohnungen zeigt sich nicht nur in Basel, sondern schon seit längerem in der ganzen Schweiz. 

Sicher einen Einfluss auf die Neubauentwicklung haben Faktoren wie die Zinserhöhungen durch die Schweizerische Nationalbank, die Bauteuerung, die Attraktivität alternativer Anlagen sowie komplexere Bauvorschriften und vermehrt Verzögerungen aufgrund von Einsprachen. Dies sind neben der Zufälligkeit von Bauvollendungen von Arealentwicklungen oder Grossprojekten weitere Einflussfaktoren.

Die Kantons- und Stadtentwicklung wertet es vor diesem Hintergrund als positiv, dass nach einem kurzen Durchatmen die Zahl der bewilligten oder bereits im Bau befindlichen Wohneinheiten im Jahr 2024 wieder angestiegen ist. 442 Wohneinheiten erhielten im Jahr 2024 eine Baubewilligung - ein Wert, der seit 2020 nicht mehr erreicht wurde. Ende 2024 befanden sich 934 Wohnungen im Bau und weitere 574 waren bewilligt. Damit stehen in den kommenden Jahren insgesamt rund 1'500 Wohnungen vor Fertigstellung. Ende 2023 waren es weniger als 1'000 Wohnungen. Bereits in den nächsten Jahren dürfte daher die Neubautätigkeit wieder ansteigen. 

Der wichtigste Pfeiler für die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Kanton bleiben die Arealentwicklungen. Dazu Lukas Ott, Leiter der Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung im Präsidialdepartement: "In den vergangenen Jahren hat der Grosse Rat mehrere Bebauungspläne für grössere Wohnbauprojekte verabschiedet, für die nach und nach Baugesuche eingereicht werden dürften. Wir erwarten daher ab Ende der 2020er-Jahre erneut eine hohe Wohnbautätigkeit. Ab 2035 werden dann die ebenfalls voranschreitenden Planungen rund um die grössten Transformationsareale im Kanton – klybeckplus und Dreispitz Nord sowie die Hafen- und Stadtentwicklung – am stärksten zur Schaffung von Wohnraum beitragen." Ein wichtiger Meilenstein in diesem Zusammenhang ist der Gegenvorschlag zur Initiative "Basel baut Zukunft", den der Grosse Rat im vergangenen Jahr verabschiedet hat. Der breit abgestützte Kompromiss schafft Rechtssicherheit und stellt die Weichen für die künftige Entwicklung, indem auf Transformationsarealen ab 15'000m2 mindestens ein Drittel der neuen Wohnfläche gemeinnützig und dauerhaft in der Kostenmiete vermietet werden muss.