In Zeiten der Wohnungsnot sind grundsätzlich alle Sanierungen, Renovationen und Umbauten, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen, bewilligungspflichtig nach WRFG (§ 8a Abs. 1 WRFG).

Damit Sanierungs-, Renovations- oder Umbauarbeiten als einfacher ordentlicher Unterhalt gelten, müssen zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein (§ 20 Abs. 1 WRSchV):

1. Es handelt sich um Aufwendungen, welche notwendig sind, um das Mietobjekt im für den vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand (Art. 256 Abs. 1 OR) zu erhalten und
2. die Aufwendungen enthalten entweder keinen wertvermehrenden Anteil gemäss Art. 14 VMWG oder ein allenfalls vorhandener wertvermehrender Anteil wird seitens der Vermieterschaft nicht geltend gemacht (d.h. es wird auf eine Mietzinserhöhung verzichtet).

Unter den einfachen ordentlichen Unterhalt fallen insbesondere ordentliche oder gewöhnliche Aufwendungen bei Mieterwechseln sowie der Ersatz oder die Reparatur defekter Bauteile, sofern die vorgenannten Voraussetzungen eingehalten werden.

Die Definition des einfachen ordentlichen Unterhalts wird durch die Wohnschutzkommission (WSK) im vorliegenden Merkblatt präzisiert. 

Ja. Keine Bewilligung durch die WSK benötigt ein Sanierungs-, Renovations- oder Umbauvorhaben, wenn:

• die Liegenschaft weniger als vier gemietete Wohnungen umfasst (§ 4 Abs. 5 WRFG,
  § 6 Abs. 3 WRSchV);
• die Liegenschaft ausschliesslich Luxuswohnungen im Sinne von Art. 253b Abs. 2 OR oder Wohnungen zur Kurzmiete von höchstens drei Monaten umfasst (§ 4 Abs. 5 WRFG, § 6 Abs. 3 WRSchV);
• es aufgrund des gemeinnützigen Wohnungsbaus erforderlich ist (§ 8a Abs. 2 WRFG) oder
• es aufgrund einer rechtskräftigen behördlichen Verfügung oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen erforderlich ist (§ 8a Abs. 2 WRFG).

Ein bewilligungspflichtiges Sanierungs-, Renovations- oder Umbauprojekt wird gemäss
§ 8a Abs. 3 WRFG nur unter der Auflage bewilligt, dass in der Folge im bezahlbaren Mietwohnraum die von der WSK festgelegten maximal zulässigen Mietzinsaufschläge eingehalten werden.

Die maximal zulässigen Mietzinsaufschläge werden für diejenigen Mietwohnungen festgelegt, die vor der Sanierung oder dem Umbau bezahlbar im Sinne des WRFG waren. Nicht betroffen sind somit Luxuswohnungen oder für höchstens drei Monate vermietete Wohnungen (z.B. Ferienwohnungen).

Ändert sich im Zuge eines Umbaus der Wohnungsmix, so ist massgebend, ob die neuen Wohnungen aus zuvor bezahlbarem Mietwohnraum entstanden sind.

Beispiel:
Eine bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung wird im Zuge eines Umbaus aufgeteilt in zwei 2-Zimmer-Mietwohnungen. Es wird festgelegt, wie hoch der maximal zulässige Mietzinsaufschlag – und folglich der maximal zulässige Nettomietzins – für die bestehende bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung ausfallen dürfte, wenn die betreffende Wohnung nach dem Umbau weiterhin Bestand hätte. Dieser hypothetisch zulässige maximale Nettomietzins wird hälftig auf die beiden 2-Zimmer-Mietwohnungen aufgeteilt, die aus der bezahlbaren 5-Zimmer-Mietwohnung entstanden sind.

Nein. Das WRFG sah ursprünglich ein Rückkehrrecht vor. Das Bundesgericht hat diese Bestimmung (§ 8a Abs. 3 lit. a WRFG) jedoch aufgehoben mit Urteil vom 19. Dezember 2022 (1C_759/2021). 
Link zum Bundesgerichtsurteil vom 19. Dezember 2022

Die WSK kennt drei verschiedene Verfahren bei Sanierung, Renovation und Umbau in Zeiten der Wohnungsnot:

• Das einfache Prüfungsverfahren (§ 8c WRFG)
• Das vereinfachte Bewilligungsverfahren (§ 8d WRFG) 
• Das umfassende Bewilligungsverfahren (§ 8e WRFG)

Das einfache Prüfungsverfahren besteht für Sanierungs-, Renovations- und Umbauvorhaben, die:

1. von der WSK bewilligt werden müssen;
2. in bewohntem Zustand durchgeführt werden und
3. zu keinen Mietzinsanpassungen führen.

Die Grundeigentümerschaft hat das entsprechende Gesuch mit den erforderlichen Unterlagen einzureichen (§ 23 Abs. 3 WRSchV). Die WSK stellt der beantragenden Grundeigentümerschaft nach einfacher Prüfung eine Verfügung zu, welche die Parteien, den vom Vorhaben betroffenen Wohnraum sowie die Feststellung enthält, dass keinerlei Mietzinsanpassung erfolgt (§ 8c Abs. 2 WRFG). Eine Kopie der Verfügung wird zeitgleich den betroffenen Mietparteien sowie den rekursberechtigten privaten kantonalen Mieterschaftsorganisationen zugestellt (Art. 23 Abs. 6 WRSchV).

Nachfolgend finden Sie das einfache Prüfungsverfahren grafisch dargestellt. Je nachdem, ob vor dem einfachen Prüfungsverfahren ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist, gestaltet sich der Verfahrensablauf leicht anders:

Ablauf des einfachen Prüfungsverfahrens ohne vorgelagertes Baubewilligungsverfahren 

Ablauf des einfachen Prüfungsverfahrens mit vorgelagertem Baubewilligungsverfahren

Das vereinfachte Bewilligungsverfahren besteht für Sanierungs-, Renovations- und Umbauvorhaben, die:

1. nach WRFG bewilligungspflichtig sind;
2. in bewohntem Zustand durchgeführt werden und
3. Mietzinsanpassungen innerhalb folgender Bandbreiten zur Folge haben sollen:
   a) 1-Zimmerwohnungen und 2-Zimmerwohnungen: 0 bis 80 Franken
   b) 3-Zimmerwohnungen: 0 bis 120 Franken
   c) 4-Zimmerwohnungen und mehr: 0 bis 160 Franken

Auf begründeten Antrag hin können die Pauschalen um maximal 20% über- bzw. unterschritten werden.

Die Grundeigentümerschaft hat das entsprechende Gesuch mit den erforderlichen Unterlagen einzureichen (§ 23 Abs. 3 WRSchV). Die WSK prüft das Gesuch und bestimmt pro Wohnung die maximal zulässigen Mietzinsaufschläge innerhalb der gesetzlichen Bandbreiten (§ 24 Abs. 1 und 2 WRSchV).

In einer Verfügung zuhanden der Grundeigentümerschaft hält die WSK die betroffenen Mietparteien, das Bauvorhaben sowie die bewilligten maximalen Mietzinsaufschläge fest. Eine Kopie der Verfügung wird zeitgleich den betroffenen Mietparteien sowie den rekursberechtigten privaten kantonalen Mieterschaftsorganisationen zugestellt (Art. 23 Abs. 6 WRSchV).

Mit der Verfügung der WSK wird das WRFG-Bewilligungsverfahren abgeschlossen. Nach Rechtskraft der Verfügung kann mit den Sanierungs-, Renovations- und Umbauarbeiten begonnen werden.

Nachfolgend finden Sie den Ablauf des vereinfachten Bewilligungsverfahrens grafisch dargestellt. Je nachdem, ob vor dem vereinfachten Bewilligungsverfahren ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist, gestaltet sich der Verfahrensablauf leicht anders:

Ablauf des vereinfachten Bewilligungsverfahrens ohne vorgelagertes Baubewilligungsverfahren

Ablauf des vereinfachten Bewilligungsverfahrens mit vorgelagertem Baubewilligungsverfahren 

Das umfassende Bewilligungsverfahren besteht für Sanierungs-, Renovations- und Umbauvorhaben, die:

1. nach WRFG bewilligungspflichtig sind;
2. in bewohntem oder unbewohntem Zustand durchgeführt werden und
3. Mietzinsanpassungen zur Folge haben sollen, die über den folgenden gesetzlichen Höchstbeträgen liegen:
   a) 1-Zimmerwohnungen und 2-Zimmerwohnungen: 80 Franken
   b) 3-Zimmerwohnungen: 120 Franken
   c) 4-Zimmerwohnungen und mehr: 160 Franken

Die Grundeigentümerschaft hat das entsprechende Gesuch mit den erforderlichen Unterlagen einzureichen (§ 23 Abs. 3 WRSchV). Der Antrag auf Durchführung des umfassenden Bewilligungsverfahrens ist zu begründen (§ 8e WRFG).

Wird das umfassende Bewilligungsverfahren durchgeführt, findet eine schriftliche Anhörung der Parteien statt und es kann ein Augenschein vor Ort durchgeführt werden (§ 8e Abs. 1 WRFG, § 16 Abs. 2 und 3 WRSchV).

Die WSK prüft das Gesuch und bestimmt pro Wohnung die maximal zulässigen Mietzinsaufschläge. 

In einer Verfügung zuhanden der Grundeigentümerschaft hält die WSK die bewilligten maximalen Mietzinsaufschläge fest. Eine Kopie der Verfügung wird zeitgleich den betroffenen Mietparteien sowie den rekursberechtigten privaten kantonalen Mieterschaftsorganisationen zugestellt (Art. 23 Abs. 6 WRSchV).

Mit der Verfügung der WSK wird das WRFG-Bewilligungsverfahren abgeschlossen. Nach Rechtskraft der Verfügung kann mit den Sanierungs-, Renovations- und Umbauarbeiten begonnen werden.

Nachfolgend finden Sie den Ablauf des umfassenden Bewilligungsverfahrens grafisch dargestellt. Je nachdem, ob vor dem umfassenden Bewilligungsverfahren ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist, gestaltet sich der Verfahrensablauf leicht anders:

Ablauf des umfassenden Bewilligungsverfahrens ohne vorgelagertes Baubewilligungsverfahren 

Ablauf des umfassenden Bewilligungsverfahrens mit vorgelagertem Baubewilligungsverfahren

Bewohnter Zustand bedeutet, dass keine Kündigungen in Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben ausgesprochen werden. Somit kann ein bewohnter Zustand auch im Leerstand vorliegen, wenn dieser durch andere Gründe eingetreten ist (z.B. Kündigung durch die Mieterschaft).

Nein. Die gesuchstellende Person muss sich im Bewilligungsgesuch dazu äussern, welches Verfahren beantragt wird (§ 23 Abs. 3 WRSchV). Diese Wahl ist grundsätzlich verbindlich.

Ja. Die gesuchstellende Person muss daher ein Verfahren wählen, dessen Voraussetzungen für alle betroffenen Wohnungen gegeben sind.

Beispiel: 
Im Rahmen eines Bauvorhabens soll ein Teil der betroffenen Wohnungen ohne Mietzinsanpassung in bewohntem Zustand saniert werden. Für diese Wohnungen wären eigentlich die Voraussetzungen des einfachen Prüfungsverfahrens erfüllt. Da der Rest der Liegenschaft jedoch mit Mietzinsanpassung in unbewohntem Zustand saniert werden soll, muss für die gesamte Liegenschaft ein Gesuch um Durchführung des umfassenden Bewilligungsverfahrens eingereicht werden.

Zuständige Bewilligungsbehörde ist die Wohnschutzkommission (WSK) (§ 2 Abs. 3 lit. c WRSchV).

Entsprechende WRFG-Gesuche verpflichten immer die Grundeigentümerschaft der betroffenen Liegenschaft bzw. der betroffenen Eigentumswohnungen. Die Grundeigentümerschaft ist deshalb in jedem Gesuch anzugeben.

Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften erfordert ein Bauvorhaben nach dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch allenfalls die Zustimmung der Stockwerkeigentümer/innen. Falls ein Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vorliegt, gilt das Protokoll (bitte Kopie beilegen) als Zustimmung. In diesen Fällen kann als Grundeigentümerin die Stockwerkeigentümergemeinschaft p.A. Verwaltung angegeben werden, mit der Unterschrift der Verwalterin bzw. des Verwalters.

Die Grundeigentümerschaft kann entweder selbst als Gesuchstellerin auftreten oder sich im Verfahren von einer bevollmächtigten gesuchstellenden Person vertreten lassen.

Bei mehreren Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern ist zwingend eine gesuchstellende Person und eine entsprechende Zustelladresse anzugeben. Dabei kann es sich um eine/n der Grundeigentümer/innen oder um eine entsprechend bevollmächtigte Drittperson handeln.

Unter Umständen setzt ein Sanierungs-, Renovations- oder Umbauvorhaben die Durchführung eines baurechtlichen Verfahrens nach dem Bau- und Planungsgesetz voraus (Baubewilligungsverfahren, Meldeverfahren). Ebenso kann für ein Vorhaben eine Kanalisationsbewilligung nach der kantonalen Gewässerschutzverordnung notwendig sein.

Ist für ein Sanierungs-, Renovations- oder Umbauvorhaben ein solches Verfahren notwendig, so ist dieses im Vorfeld des WRFG-Bewilligungsverfahrens durchzuführen. Nach abgeschlossenem Baubewilligungs- oder Kanalisationsbewilligungsverfahren ist anschliessend das WRFG-Bewilligungsgesuch einzureichen (§ 23 Abs. 1 WRSchV).

Bestimmen Sie, welches Verfahren für Ihr Vorhaben durchzuführen ist. Sie können dafür die vorliegende Checkliste zu Rate ziehen. Wählen Sie das dafür passende Formular aus:

• Gesuch betreffend Sanierung, Renovation und Umbau in Zeiten der Wohnungsnot: Einfaches Prüfungsverfahren 
• Gesuch betreffend Sanierung, Renovation und Umbau in Zeiten der Wohnungsnot: Vereinfachtes Bewilligungsverfahren 
• Gesuch betreffend Sanierung, Renovation und Umbau in Zeiten der Wohnungsnot: Umfassendes Bewilligungsverfahren 

Folgen Sie beim Ausfüllen den Anweisungen auf dem jeweiligen Formular. Drucken Sie das ausgefüllte Formular aus und reichen dieses anschliessend unterschrieben sowie mit allen erforderlichen Beilagen bei der Staatlichen Stelle für Wohnraumschutz, Grenzacherstrasse 62, Postfach, 4005 Basel, ein.

Mit der Ausführung der Bauarbeiten kann erst begonnen werden, wenn die von der WSK erteilte Bewilligung rechtskräftig ist (§ 23 Abs. 8 WRSchV).

Die festzulegenden maximalen monatlichen Mietzinsaufschläge beziehen sich auf den Nettomietzins. Die Verrechnung von Nebenkosten wird vom WRFG nicht geregelt und erfolgt nach den Bestimmungen des Mietrechts.

1. Im Gesuch hat die Grundeigentümerschaft eine Kostenzusammenstellung mit den geplanten baulichen Massnahmen und deren Investitionskosten, aufgeschlüsselt auf die jeweils betroffenen Wohnungen, zu erstellen (§ 24 Abs. 3 WRSchV).
   
   Beispiel:
   Für eine 2-Zimmerwohnung sind gemäss den Angaben im Gesuch bauliche Massnahmen mit Investitionskosten in Höhe von 100'000 Franken geplant.
    
2. Die WSK prüft pro Wohnung, ob die angegebenen baulichen Massnahmen und die dazugehörigen Investitionskosten mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung gemäss § 5 Abs. 1 WRSchV konform sind. Ebenso prüft sie, ob die Wohnung nach Durchführung der geplanten Massnahmen in derselben Kategorie gemäss § 22 WRSchV verbleibt.
   Investitionskosten von baulichen Massnahmen, die den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung oder dem Verbleib der Wohnung in derselben Kategorie zuwiderlaufen, werden bei der Festlegung der maximalen Mietzinsaufschläge nicht berücksichtigt (§ 24 Abs. 3 WRSchV).
   
   Beispiel:
   Die WSK kommt anlässlich ihrer Prüfung zum Schluss, dass 20'000 Franken der angegebenen Investitionskosten bauliche Massnahmen betreffen, die nicht den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen.
    
3. Daraus resultiert für jede Wohnung ein zu berücksichtigender Investitionskostenbetrag, der nach WRFG auf den Mietzins überwälzt werden kann (im Gesuch angegebene Investitionskosten abzüglich nicht zu berücksichtigende Investitionskosten).
   
   Beispiel:
   Es verbleibt ein überwälzbarer Investitionskostenbetrag in Höhe von 80'000 Franken.
    
4. Die WSK bestimmt dann pro Wohnung den wertvermehrenden Anteil der überwälzbaren Investitionskosten (maximal 50%).
   
   Beispiel:
   Die WSK geht in Bezug auf die angegebenen baulichen Massnahmen von einem wertvermehrenden Anteil von 50% aus. Der wertvermehrende Anteil der überwälzbaren Investitionskosten beträgt somit 40'000 Franken.
    
5. Der maximale monatliche Mietzinsaufschlag bestimmt sich schliesslich für jede Wohnung wie folgt (§ 24 Abs. 5 WRSchV):
   Wertvermehrender Anteil der für die betreffende Wohnung überwälzbaren Investitionskosten x Überwälzungssatz gemäss Anhang 1 WRSchV / 12
   
   Beispiel:
   Die 40'000 Franken werden multipliziert mit dem Überwälzungssatz gemäss Anhang 1 WRSchV, der zurzeit 2.383% beträgt (Stand Mai 2023). Dieser Betrag wird anschliessend dividiert durch 12 Monate. Daraus ergibt sich ein maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag in Höhe von 79.45 Franken für die betreffende 2-Zimmerwohnung.

Hinweis: 
Die vorstehende Berechnung basiert auf der Grundlage eines Referenzzinssatzes i.H.v. 1,5% (Stand Mai 2023), welcher zu einem Überwälzungssatz von 2.383% führt. Es handelt sich dabei um ein unverbindliches Berechnungsbeispiel, welches nicht fortlaufend an den aktuellen Referenzzinssatz angepasst wird. 
 

6. Im vereinfachten Bewilligungsverfahren darf der so berechnete Mietzinsaufschlag grundsätzlich nicht höher ausfallen als die folgenden gesetzlichen Pauschalbeträge (§ 8d Abs. 1 WRFG):
   -  1-Zimmerwohnungen und 2-Zimmerwohnungen: 80 Franken
   -  3-Zimmerwohnungen: 120 Franken
   -  4-Zimmerwohnungen und mehr: 160 Franken

   a) Sofern der gemäss Ziff. 5 berechnete Wert den für die Wohnung massgeblichen Pauschalbetrag überschreitet, bildet der gesetzliche Pauschalbetrag den maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag (§ 24 Abs. 5 WRSchV).
   Ausnahmsweise ist eine Erhöhung oder Reduktion des gesetzlichen Pauschalbetrags um bis zu 20 % möglich, sofern dies durch die Grundeigentümerschaft begründet und nachgewiesen wird (§ 8d Abs. 2 WRFG).

   b) Sofern der gemäss Ziff. 5 berechnete Wert unter dem für die Wohnung massgeblichen gesetzlichen Pauschalbetrag liegt, bildet der gemäss Ziff. 5 berechnete Wert den maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag.
   
   Beispiel:
   Es liegt Konstellation b) vor. Der berechnete maximale monatliche Mietzinsaufschlag von 79.45 Franken liegt unter dem gesetzlichen Pauschalbetrag von 80 Franken. Die WSK verfügt somit für die betreffende 2-Zimmerwohnung einen maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag in Höhe von 79.45 Franken.

Die Investitionskosten einer baulichen Massnahme können jeweils nur denjenigen Wohnungen zugewiesen werden, die von der baulichen Massnahme betroffen sind bzw. von dieser profitieren.

Beispiel:
Eine Liegenschaft hat 3 Etagen à 2 Wohnungen. Im Rahmen eines Bauvorhabens sollen die Küchen nur in den beiden Wohnungen im Erdgeschoss saniert werden. Die Investitionskosten für die Küchensanierung sind somit nur auf die 2 betroffenen Wohnungen im Erdgeschoss aufzuteilen.

Können die Investitionskostenanteile, die auf die betroffenen Wohnungen entfallen, nicht genau beziffert und belegt werden, ist die Aufschlüsselung anteilsmässig nach Wohnungsflächen vorzunehmen. Massgeblich für die Aufschlüsselung ist der bisherige Wohnungsbestand. Geplante Grundrissveränderungen, die zu einem veränderten Wohnungsbestand führen, sind unbeachtlich.

Die Beurteilung, ob eine bauliche Massnahme den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entspricht, erfolgt im vereinfachten Bewilligungsverfahren insbesondere unter Berücksichtigung folgender Kriterien (§ 8e Abs. 3 WRFG, § 5 Abs. 1 WRSchV):

Die bauliche Massnahme:

• ist notwendig, weil der Lebenszyklus einzelner Bauteile oder Einrichtungen abgelaufen ist;
• wird standardisiert vorgenommen, indem bei Mehrfamilienhäusern von mindestens sechs Wohnungen die Arbeitsvorgänge nach einfachen fachlichen Kriterien durchgeführt werden;
• wird schonend vorgenommen, indem die bestehende Baustruktur sowie der bisherige Standard des Wohnraums belassen werden, und
• führt nachweislich zu bedeutenden Energieeinsparungen insbesondere im Bereich der grauen Energie.

Es handelt sich dabei um eine Gesamtbetrachtung, weshalb nicht sämtliche Kriterien erfüllt sein müssen. Es steht der WSK frei, auch weitere Kriterien in die Gesamtbetrachtung miteinzubeziehen.

Im Gesuch hat die Grundeigentümerschaft die Konformität jeder baulichen Massnahme mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung zu begründen und zu belegen.

Diesbezüglich kann insbesondere auf die paritätische Lebensdauertabelle abgestellt werden. Es kann jedoch auch der Nachweis erbracht werden, dass die Lebensdauer eines bestimmten Bauteils bereits vorhergehend abgelaufen ist (Erläuterungen zur WRSchV, S. 22).

Aus § 8e Abs. 3 lit. b WRFG ergibt sich, dass dieses Kriterium bei Mehrfamilienhäusern mit weniger als sechs Wohnungen nicht beurteilt werden kann und dementsprechend auch nicht im Gesuch nachgewiesen werden muss (Erläuterungen zur WRSchV, S. 23).

Umbauten mit Grundrissanpassungen, wie Wohnungsaufteilungen und -zusammenlegungen, Anbauten zur Ergänzung zusätzlicher Zimmer oder Dachstockausbauten verändern die bestehende Baustruktur und können daher grundsätzlich nicht als schonend verstanden werden. Es steht der Grundeigentümerschaft aber frei, den Nachweis zu erbringen, dass die Wohnungen in der bisherigen Form nicht vermietet werden konnten und daher eine entsprechende Grundrissanpassung nötig wurde. Diesfalls kann unter Umständen gleichwohl von einer schonenden Vornahme ausgegangen werden (Erläuterungen zur WRSchV, S. 23).

Der Nachweis bedeutender Energieeinsparungen ist in der Praxis kaum auf Wohnungs- und Massnahmenebene möglich. Es ist daher hauptsächlich auf einen Vergleich der jetzigen Betriebsenergie der Gesamtliegenschaft mit der zukünftigen Betriebsenergie der Gesamtliegenschaft nach Umsetzung des Bauvorhabens abzustellen.

Mit anderen Worten gilt der Nachweis bedeutender Energieeinsparungen grundsätzlich für alle Wohnungen und baulichen Massnahmen als erbracht, wenn nachgewiesen wird, dass das Sanierungs-, Renovations- oder Umbauvorhaben für die gesamte Liegenschaft zu bedeutenden Energieeinsparungen führt (vgl. Erläuterungen zur WRSchV, S. 23).

Die WSK berücksichtigt bei der Beurteilung im Rahmen einer Gesamtbetrachtung insbesondere den Wohnungstyp, die Zimmeranzahl, die Wohnfläche sowie den aktuellen und künftigen Ausbaustandard (§ 22 Abs. 1 WRSchV).

Nicht zuletzt kann sie auch den Basler Mietpreisraster heranziehen, um festzustellen, in welchem Bereich sich der Mietzins vor und nach den baulichen Massnahmen für die entsprechende Wohnkategorie bewegen wird (Erläuterungen zur WRSchV, S. 15).

Die Grundeigentümerschaft kann im Bewilligungsgesuch eine Erhöhung oder Reduktion der gesetzlichen Pauschalbeträge um maximal 20% beantragen. Hierfür ist unter Bezugnahme auf verlässliche amtliche Statistiken nachzuweisen, dass die gesetzlichen Pauschalbeträge die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung nicht oder nicht genügend wiedergeben. Eine Bezugnahme auf den Basler Mietpreisraster genügt dabei nicht (§ 8d Abs. 2 WRFG, § 24 Abs. 4 WRSchV). 

Der jeweils massgebliche Überwälzungssatz bestimmt sich anhand der nachfolgenden Formel (Anhang 1 WRSchV).

Bei einer Anpassung des Referenzzinssatzes verändert sich auch der Überwälzungssatz nach WRFG. Gegenwärtig beträgt der Überwälzungssatz nach WRFG 2.452% (bei einem Referenzzinssatz von 1.75%, Stand Dezember 2023). Massgebend ist der jeweils geltende Überwälzungssatz im Zeitpunkt der Gesuchseingabe.

Ändert sich im Zuge eines Umbaus der Wohnungsbestand (z.B. wegen Wohnungsaufteilungen oder -zusammenlegungen), werden zunächst hypothetische maximale Mietzinsaufschläge und Nettomietzinse für die bisherigen bezahlbaren Wohnungen festgelegt, als ob diese nach dem Umbau weiterhin Bestand hätten.

Die hypothetischen Nettomietzinse der bisherigen bezahlbaren Wohnungen werden anschliessend auf die an ihrer Stelle entstehenden neuen Wohnungen aufgeteilt.

Beispiel: 
Eine bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung wird im Zuge des Umbaus aufgeteilt in zwei 2-Zimmer-Mietwohnungen. Es wird festgelegt, wie hoch der maximal zulässige Mietzinsaufschlag – und folglich der maximal zulässige Nettomietzins – für die bestehende bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung ausfallen dürfte, wenn sie nach dem Umbau weiterhin Bestand hätte. Dieser hypothetische maximale Nettomietzins wird hälftig auf die beiden 2-Zimmer-Mietwohnungen aufgeteilt, die aus der bezahlbaren 5-Zimmer-Mietwohnung entstanden sind.

1. Im Gesuch hat die Grundeigentümerschaft eine Kostenzusammenstellung mit den geplanten baulichen Massnahmen und deren Investitionskosten, aufgeschlüsselt auf die jeweils betroffenen Wohnungen, zu erstellen (§ 25 Abs. 3 WRSchV).
   
   Beispiel:
   Für eine 3-Zimmerwohnung sind gemäss den Angaben im Gesuch bauliche Massnahmen mit Investitionskosten in Höhe von 200'000 Franken geplant.
    
2. Die WSK prüft pro Wohnung, ob die angegebenen baulichen Massnahmen und die dazugehörigen Investitionskosten mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, dem Charakter der Quartiere, dem aktuellen Wohnbestand sowie den bestehenden Wohn- und Lebensverhältnissen gemäss § 5 Abs. 1 WRSchV konform sind. Ebenso prüft sie, ob die Wohnung nach Durchführung der geplanten Massnahmen in derselben Kategorie gemäss § 22 WRSchV verbleibt.
   Investitionskosten von baulichen Massnahmen, die den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, dem Charakter der Quartiere, dem aktuellen Wohnbestand, den bestehenden Wohn- und Lebensverhältnissen oder dem Verbleib der Wohnung in derselben Kategorie zuwiderlaufen, werden bei der Festlegung der maximalen Mietzinsaufschläge grundsätzlich nicht berücksichtigt (§ 25 Abs. 3 und 4 WRschV).
   
   Beispiel:
   Die WSK kommt anlässlich ihrer Prüfung zum Schluss, dass 50'000 Franken der angegebenen Investitionskosten bauliche Massnahmen betreffen, die grundsätzlich nicht den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen.
    
3. Einzelne bauliche Massnahmen und deren Investitionskosten, die nach Ziff. 2 grundsätzlich nicht zu berücksichtigen wären, können ausnahmsweise dennoch berücksichtigt werden, sofern sie:
   
   a) zufolge erschwerter baulicher Bedingungen zu Mehrkosten führen und in einer Gesamtbetrachtung gleichwohl den überwiegenden Bedürfnissen entsprechen (§ 8e Abs. 5 WRFG, § 25 Abs. 5 WRSchV) oder
   
   b) als besonders wertvolle ökologische Massnahmen anzusehen sind, soweit diese nicht durch Ausschöpfung sämtlicher Förderbeiträge und entsprechender weiterer Kostenträger ohne Rückgriff aus die Mieterschaft ausgeglichen werden können (§ 8e Abs. 6 WRFG, § 25 Abs. 6 WRSchV).
   
   Beispiel:
   Der Grundeigentümerschaft gelingt der Nachweis, dass 30'000 Franken von diesen 50'000 Franken besonders wertvolle ökologische Massnahmen betreffen, die nicht durch Förderbeiträge ausgeglichen werden und deshalb ausnahmsweise dennoch berücksichtigt werden können.
    
4. Daraus resultiert für jede Wohnung ein zu berücksichtigender Investitionskostenbetrag, der nach WRFG auf den Mietzins überwälzt werden kann (im Gesuch angegebene Investitionskosten abzüglich grundsätzlich nicht zu berücksichtigende Investitionskosten zuzüglich ausnahmsweise dennoch zu berücksichtigende Investitionskosten).
   
   Beispiel:
   Es verbleibt ein überwälzbarer Investitionskostenbetrag in Höhe von 180'000 Franken.
    
5. WSK bestimmt dann pro Wohnung den wertvermehrenden Anteil der überwälzbaren Investitionskosten (maximal 50%).
   
   Beispiel:
   Die WSK geht in Bezug auf die angegebenen baulichen Massnahmen von einem wertvermehrenden Anteil von 50% aus. Der wertvermehrende Anteil der überwälzbaren Investitionskosten beträgt somit 90'000 Franken.
    
6. Der maximale monatliche Mietzinsaufschlag bestimmt sich schliesslich für jede Wohnung wie folgt (§ 25 Abs. 7 WRSchV):
   Wertvermehrender Anteil der für die betreffende Wohnung überwälzbaren Investitionskosten x Überwälzungssatz gemäss Anhang 1 WRSchV / 12
   
   Sofern die Grundeigentümerschaft einen darüberhinausgehenden Mietzinsaufschlag im Rahmen des Bundesrechts geltend macht und nachweist, ist dieser zum berechneten maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag hinzuzurechnen.
   
   Beispiel:
   Die 90'000 Franken werden multipliziert mit dem Überwälzungssatz gemäss Anhang 1 WRSchV, der zurzeit 2.383% beträgt (Stand Mai 2023). Dieser Betrag wird anschliessend dividiert durch 12 Monate. Daraus ergibt sich ein maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag in Höhe von 178.75 Franken. Ein darüberhinausgehender Mietzinsaufschlag im Rahmen des Bundesrechts wird im Gesuch nicht geltend gemacht. Die WSK verfügt somit für die betreffende 3-Zimmerwohnung einen maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag in Höhe von 178.75 Franken.

Hinweis: 
Die vorstehende Berechnung basiert auf der Grundlage eines Referenzzinssatzes i.H.v. 1,5% (Stand Mai 2023), welcher zu einem Überwälzungssatz von 2.383% führt. Es handelt sich dabei um ein unverbindliches Berechnungsbeispiel, welches nicht fortlaufend an den aktuellen Referenzzinssatz angepasst wird. 

Die Investitionskosten einer baulichen Massnahme können jeweils nur denjenigen Wohnungen zugewiesen werden, die von der baulichen Massnahme betroffen sind bzw. von dieser profitieren.

Beispiel:
Eine Liegenschaft hat 3 Etagen à 2 Wohnungen. Im Rahmen eines Bauvorhabens sollen die Küchen nur in den beiden Wohnungen im Erdgeschoss saniert werden. Die Investitionskosten für die Küchensanierung sind somit nur auf die 2 betroffenen Wohnungen im Erdgeschoss aufzuteilen.

Können die Investitionskostenanteile, die auf die betroffenen Wohnungen entfallen, nicht genau beziffert und belegt werden, ist die Aufschlüsselung anteilsmässig nach Wohnungsflächen vorzunehmen. Massgeblich für die Aufschlüsselung ist der bisherige Wohnungsbestand. Geplante Grundrissveränderungen, die zu einem veränderten Wohnungsbestand führen, sind unbeachtlich.

Damit eine bauliche Massnahme im umfassenden Bewilligungsverfahren den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entspricht, müssen kumulativ folgende Kriterien erfüllt sein (§ 8e Abs. 3 WRFG, § 5 Abs. 1 WRSchV):

Die bauliche Massnahme:

• ist notwendig, weil der Lebenszyklus einzelner Bauteile oder Einrichtungen abgelaufen ist;
• wird standardisiert vorgenommen, indem bei Mehrfamilienhäusern von mindestens sechs Wohnungen die Arbeitsvorgänge nach einfachen fachlichen Kriterien durchgeführt werden;
• wird schonend vorgenommen, indem die bestehende Baustruktur sowie der bisherige Standard des Wohnraums belassen werden, und
• führt nachweislich zu bedeutenden Energieeinsparungen insbesondere im Bereich der grauen Energie.

Im Gesuch hat die Grundeigentümerschaft die Konformität jeder baulichen Massnahme mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung zu begründen und zu belegen.

Diesbezüglich kann insbesondere auf die paritätische Lebensdauertabelle abgestellt werden. Es kann jedoch auch der Nachweis erbracht werden, dass die Lebensdauer eines bestimmten Bauteils bereits vorhergehend abgelaufen ist (Erläuterungen zur WRSchV, S. 22).

Aus § 8e Abs. 3 lit. b WRFG ergibt sich, dass dieses Kriterium bei Mehrfamilienhäusern mit weniger als sechs Wohnungen nicht beurteilt werden kann und dementsprechend auch nicht im Gesuch nachgewiesen werden muss (Erläuterungen zur WRSchV, S. 23).

Umbauten mit Grundrissanpassungen, wie Wohnungsaufteilungen und -zusammenlegungen, Anbauten zur Ergänzung zusätzlicher Zimmer oder Dachstockausbauten verändern die bestehende Baustruktur und können daher grundsätzlich nicht als schonend verstanden werden. Es steht der Grundeigentümer aber frei, den Nachweis zu erbringen, dass die Wohnungen in der bisherigen Form nicht vermietet werden konnten und daher eine entsprechende Grundrissanpassung nötig wurde. Diesfalls kann unter Umständen gleichwohl von einer schonenden Vornahme ausgegangen werden (Erläuterungen zur WRSchV, S. 23).

Der Nachweis bedeutender Energieeinsparungen ist in der Praxis kaum auf Wohnungs- und Massnahmenebene möglich. Es ist daher hauptsächlich auf einen Vergleich der jetzigen Betriebsenergie der Gesamtliegenschaft mit der zukünftigen Betriebsenergie der Gesamtliegenschaft nach Umsetzung des Bauvorhabens abzustellen.

Mit anderen Worten gilt der Nachweis bedeutender Energieeinsparungen grundsätzlich für alle Wohnungen und baulichen Massnahmen als erbracht, wenn nachgewiesen wird, dass das Sanierungs-, Renovations- oder Umbauvorhaben für die gesamte Liegenschaft zu bedeutenden Energieeinsparungen führt (vgl. Erläuterungen zur WRSchV, S. 23).

Der Charakter der Quartiere, der aktuelle Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse gelten als gewahrt, wenn die richt- und nutzungsplanerisch angestrebte Entwicklung des Quartiers eingehalten wird (§ 5 Abs. 2 WRSchV). Entsprechend hat die Beurteilung im Besonderen die Bebauungspläne, den Wohnanteilsplan sowie den Lärmempfindlichkeitsstufenplan zu berücksichtigen beziehungsweise hat das Vorhaben diese einzuhalten (Erläuterungen zur WRSchV, S. 4).

Die WSK berücksichtigt bei der Beurteilung im Rahmen einer Gesamtbetrachtung insbesondere den Wohnungstyp, die Zimmeranzahl, die Wohnfläche sowie den aktuellen und künftigen Ausbaustandard (§ 22 Abs. 1 WRSchV).

Nicht zuletzt kann sie auch den Basler Mietpreisraster heranziehen, um festzustellen, in welchem Bereich sich der Mietzins vor und nach den baulichen Massnahmen für die entsprechende Wohnkategorie bewegen wird (Erläuterungen zur WRSchV, S. 15).

Die Beurteilung, ob eine bauliche Massnahme als ökologisch besonders wertvoll anzusehen ist, erfolgt anhand folgender Kriterien (§ 25 Abs. 6 WRSchV):

• Zertifikate für nachhaltiges respektive ökologisches und energieeffizientes Bauen;
• Reduktion grauer Treibhausgasemissionen und Energie;
• Verlängerung der Lebensdauer von Bauteilen und -materialien;
• Wiederverwendung von Bauteilen und Einsatz von Recyclingmaterial;
• Einsatz biogener Materialien als temporäre Kohlenstoffspeicher.

Der besondere ökologische Wert einer Massnahme ist im Gesuch zu begründen und zu belegen.

Der jeweils massgebliche Überwälzungssatz bestimmt sich anhand der nachfolgenden Formel (Anhang 1 WRSchV).

Bei einer Anpassung des Referenzzinssatzes verändert sich auch der Überwälzungssatz nach WRFG. Gegenwärtig beträgt der Überwälzungssatz nach WRFG 2.452% (bei einem Referenzzinssatz von 1.75%, Stand Dezember 2023). Massgebend ist der jeweils geltende Überwälzungssatz im Zeitpunkt der Gesuchseingabe.

Ändert sich im Zuge eines Umbaus der Wohnungsbestand (z.B. wegen Wohnungsaufteilungen oder -zusammenlegungen), werden zunächst hypothetische maximale Mietzinsaufschläge und Nettomietzinse für die bisherigen bezahlbaren Wohnungen festgelegt, als ob diese nach dem Umbau weiterhin Bestand hätten.

Die hypothetischen Nettomietzinse der bisherigen bezahlbaren Wohnungen werden anschliessend auf die an ihrer Stelle entstehenden neuen Wohnungen aufgeteilt.

Beispiel:
Eine bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung wird im Zuge des Umbaus aufgeteilt in zwei 2-Zimmer-Mietwohnungen. Es wird festgelegt, wie hoch der maximal zulässige Mietzinsaufschlag – und folglich der maximal zulässige Nettomietzins – für die bestehende bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung ausfallen dürfte, wenn sie nach dem Umbau weiterhin Bestand hätte. Dieser hypothetisch zulässige maximale Nettomietzins wird hälftig auf die beiden 2-Zimmer-Mietwohnungen aufgeteilt, die aus der bezahlbaren 5-Zimmer-Mietwohnung entstanden sind.