Ja. Der Abbruch von Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, war schon zuvor bewilligungspflichtig nach WRFG. Diese Bewilligungspflicht gilt weiterhin (vgl. § 7 Abs. 1 WRFG). Die WRFG-Prüfstelle des Bau- und Gastgewerbeinspektorats (BGI) überprüft die gesetzlichen Voraussetzungen für den Abbruch im Rahmen des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens.

Die von der WRFG-Prüfstelle des BGI zu prüfenden Bewilligungsvoraussetzungen für den Abbruch von Wohnraum wurden verschärft. Mehr Informationen zum ordentlichen Baubewilligungsverfahren und den verschärften Voraussetzungen für den Abbruch von Wohnraum finden Sie auf der Webseite des BGI.

Hinzu kommt neu, dass die Wohnschutzkommission (WSK) in Zeiten der Wohnungsnot maximale Nettomietzinse für denjenigen Wohnraum festlegen muss, der im Ersatzneubau anstelle des abgebrochenen bezahlbaren Mietwohnraum entsteht (§ 8f WRFG, 15 Abs. 2 lit. d WRSchV, § 17 WRschV). Die festgelegten maximalen Nettomietzinse unterstehen nach der definitiven Nutzungsfreigabe des Ersatzneubaus einer fünfjährigen Mietzinskontrolle durch die WSK (§ 8b Abs. 1 WRFG).

Ja. Es muss kein Gesuch gestellt werden, wenn ein Abbruchvorhaben:

• eine Liegenschaft mit weniger als vier gemieteten Mietwohnungen betrifft (§ 4 Abs. 5 WRFG, § 6 WRSchV);
• eine Liegenschaft betrifft, die ausschliesslich Luxuswohnungen im Sinne von Art. 253b Abs. 2 OR oder Wohnungen zur Kurzmiete von höchstens drei Monaten umfasst (§ 4 Abs. 5 WRFG, § 6 Abs. 2 WRSchV);
• aufgrund des gemeinnützigen Wohnungsbaus erforderlich ist (§ 8a Abs. 2 WRFG) oder
• aufgrund einer rechtskräftigen behördlichen Verfügung oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen erforderlich ist (§ 8a Abs. 2 WRFG).

Der Abbruch ist jedoch immer baubewilligungspflichtig, auch wenn aufgrund einer dieser Ausnahmen kein zusätzliches Gesuch gestellt werden muss. Deshalb ist bei jedem Abbruch mindestens ein Baubegehren beim BGI einzureichen. Mehr Informationen zum ordentlichen Baubewilligungsverfahren finden Sie auf der Webseite des BGI.

Nein.

Füllen Sie das Formular «Gesuch betreffend Festlegung der maximalen Nettomietzinse in Zeiten der Wohnungsnot» aus. Drucken Sie das ausgefüllte Formular und alle erforderlichen Beilagen aus. Reichen Sie diese Unterlagen anschliessend zusammen mit dem Baubegehren beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI), Münsterplatz 11, 4001 Basel, ein.

Nach Eingang des Baubegehrens führt das BGI eine Vorprüfung durch. Sind die Gesuchsunterlagen vollständig, holt das BGI eine Stellungnahme der WSK ein.

Die WSK entscheidet, welche bestehenden Mietwohnungen nach WRFG-Kriterien bezahlbar sind. Für den Wohnraum, der diesen bezahlbaren Mietwohnraum ersetzt, legt die WSK maximal zulässige Nettomietzinse fest. Die Ergebnisse ihrer Prüfung hält die WSK in ihrer Stellungnahme zuhanden des BGI fest (§ 15 Abs. 2 lit. b und d WRSchV).

Die von der WSK festgelegten Mietzinse sind für das BGI verbindlich und werden als Auflagen in den Bau- und Einspracheentscheid aufgenommen (§ 15 Abs. 2 lit. c WRSchV).

Nachfolgend finden Sie den Ablauf des Verfahrens grafisch dargestellt:

Nein (§ 8b Abs. 1 WRFG).

Nein. Entscheidend ist, wie viel bestehender bezahlbarer Mietwohnraum flächenmässig abgebrochen wird. Im selben Umfang unterliegt dann der im Ersatzneubau entstehende Wohnraum der Mietzinsdeckelung bzw. der Mietzinskontrolle. Die Grundeigentümerschaft kann im Bewilligungsgesuch selbst bestimmen, wie der Wohnungsmix im Ersatzneubau aussehen soll und welche neuen Wohnungen als Ersatz für den abgebrochenen bezahlbaren Mietwohnraum dienen sollen (§ 17 Abs. 1 WRSchV).

Beispiel: 
Ein Wohnblock mit insgesamt 400m² Wohnraum wird abgebrochen. Hiervon sind 200 m² als bezahlbarer Mietwohnraum gemäss WRFG zu qualifizieren. Im Ersatzneubau unterliegen somit mindestens 200 m² Wohnfläche der Mietzinsdeckelung bzw. der Mietzinskontrolle. Die Grundeigentümerschaft gibt im Bewilligungsgesuch an, wie diese 200 m² im Ersatzneubau zusammengesetzt werden sollen. Beispielsweise durch:

1. eine 3-Zimmerwohnungen à 60 m² im Erdgeschoss;
2. eine 2-Zimmerwohnung à 50 m² im 1. Stock sowie
3. eine 4-Zimmerwohnung à 90 m² im 2. Stock.

Für die angegebenen Wohnungen legt die WSK anschliessend maximale Nettomietzinse fest und lässt die fünfjährige Mietzinskontrolle im Grundbuch anmerken. Die restlichen Wohnungen im Ersatzneubau sind von diesen Beschränkungen nicht betroffen.

Ja. Der abgebrochene bezahlbare Mietwohnraum kann entweder durch Mietwohnraum oder anderweitigen Wohnraum ersetzt werden. Die Grundeigentümerschaft hat dies im Gesuch auszuweisen (§ 17 Abs. 1 WRSchV). Die Mietzinsdeckelung und die Mietzinskontrolle können im Ersatzneubau somit auch Nicht-Mietwohnungen betreffen.

Beispiel:
Als Ersatz für den abzubrechenden bezahlbaren Mietwohnraum sieht die bisherige Grundeigentümerschaft Stockwerkeigentumseinheiten vor, die verkauft werden sollen. Die entsprechenden Wohnungen werden womöglich nicht vermietet, sondern von den Erwerbenden selbst als Wohnraum genutzt. Im Gesuch gibt die Grundeigentümerschaft daher an, dass der abgebrochene bezahlbare Mietwohnraum durch Wohnraum ersetzt wird.

Die WSK legt daraufhin für die betreffenden Stockwerkeigentumseinheiten maximale Nettomietzinse fest. Diese erlangen indes nur Bedeutung, wenn die Erwerbenden innerhalb der fünfjährigen Mietzinskontrolle eine Vermietung vornehmen. In diesem Fall sind sie als Vermietende an die festgelegten maximalen Nettomietzinse gebunden. Andernfalls haben sie im Rahmen einer allfälligen Mietzinskontrolle lediglich nachzuweisen, dass der Wohnraum weiterhin nicht vermietet wird.

Die WSK orientiert sich bei der Festlegung der maximalen Nettomietzinse des ersetzten bezahlbaren Mietwohnraums insbesondere an den Pauschalbeträgen gemäss Anhang 2 der WRSchV. Diese sind nach Landwertkategorie und Zimmeranzahl differenziert (§ 17 Abs. 2 WRSchV):

Ausgangspunkt der Landwertkategorien ist der Median der Landwerte pro m² Bruttogeschossfläche, welcher anhand der Vergleichswerte der Mehrfamilienhäuser der letzten fünf Jahre im Kanton Basel-Stadt festgelegt wird. In die hohe Landwertkategorie werden Grundstücke eingeteilt, die mindestens 10 Prozent über dem Median liegen. In die tiefe Landwertkategorie werden Grundstücke eingeteilt, die mindestens 10 Prozent unter dem Median liegen. Die Einteilung in die mittlere Landwertkategorie erfolgt für Grundstücke, deren Landwerte zwischen diesen beiden Werten liegen.

Standardmässig geht die WSK von der tiefen Landewertkategorie aus. Will die Grundeigentümerschaft die Einteilung in die mittlere oder hohe Landwertkategorie und damit die Orientierung an höheren Nettomietzinsen geltend machen, hat sie bei der Fachstelle Grundstücksbewertung eine Richtwertangabe über Landwerte zu ihrem Grundstück einzuholen. Diese Bewertung ist dem Gesuch beizulegen.

Ja. Bei den Pauschalen handelt es sich um Richtwerte. Die WSK nimmt bei der Festlegung der maximalen Nettomietzinse eine Gesamtbetrachtung vor. Die Grundeigentümerschaft kann im WRFG-Gesuch darlegen, weshalb von den Pauschalbeträgen abgewichen werden soll.

Ja. Die Pauschalbeträge in Anhang 2 werden jährlich anhand des Mietpreisindexes an die Teuerung angepasst (§ 17 Abs. 4 WRSchV). Für die Bestimmung des maximalen Nettomietzinses sind jeweils die im Zeitpunkt der Gesuchseingabe geltenden Werte massgebend.